Immobilienangebote
Immobilienkauf in Spanien
Willkommen zu „Leben unter der Sonne“.
Miguel Solano und Antonio Costa, zwei erfahrene Makler aus Andalusien, über ein Thema, das viele Deutsche bewegt: den Immobilienkauf in Spanien als Altersruhesitz.
Beide haben seit vielen Jahren deutsche Käufer begleitet und geben heute einen umfassenden Überblick – von den ersten Überlegungen über rechtliche Grundlagen und Ablauf bis hin zu Kosten, Finanzierung und praktischen Tipps für Ruheständler.
Miguel:
Wer seinen Ruhestand lieber in der Sonne verbringen möchte, denkt schnell daran, hier in Spanien eine Immobilie zu kaufen. Aber so einfach, wie viele glauben, ist es nicht – es gibt einiges zu beachten.
Antonio:
Ganz genau. Am Anfang steht die wichtigste Frage: Welche Art von Immobilie suche ich überhaupt?
Es gibt drei Möglichkeiten:
Erstens: der Altersruhesitz als Hauptwohnsitz – da zählt die Lage, also Nähe zu Ärzten, Apotheken, Einkaufsmöglichkeiten und einem Flughafen.
Zweitens: ein Zweitwohnsitz oder Ferienhaus, das man vielleicht erst später selbst nutzt und bis dahin vermietet.
Und drittens: die reine Kapitalanlage – die wird steuerlich und rechtlich ganz anders behandelt.
Rechtlich läuft in Spanien vieles anders als in Deutschland. Eigentum erwirbt man hier nur durch notarielle Beurkundung und die Eintragung ins Registro de la Propiedad, also ins Grundbuch. Alles geht über den Notar.
Darum raten wir unseren Kunden: Holt euch zusätzlich einen unabhängigen Anwalt. Der Notar beurkundet, aber er prüft nicht im Detail, ob wirklich alles stimmt. Ein Anwalt kontrolliert Grundbuch, Belastungen und rechtliche Rahmenbedingungen.
Der erste Schritt beim Kauf ist die NIE-Nummer – ohne diese spanische Steuernummer geht gar nichts: kein Vertrag, keine Eintragung ins Grundbuch, nicht einmal die Kontoeröffnung.
Und dieses Bankkonto ist gleich der zweite Schritt. Darüber laufen Kaufpreis, Steuern, Nebenkosten und später alle laufenden Kosten wie Strom, Wasser oder Gemeindeabgaben.
Dann kommt die Due Diligence, also die Prüfung der Immobilie. Dabei wird kontrolliert:
•Ist der Verkäufer wirklich Eigentümer?
•Gibt es Hypotheken, Belastungen oder offene Schulden bei der Eigentümergemeinschaft?
•Wurden die jährliche Grundsteuer IBI und andere Abgaben bezahlt?
•Liegen Bau- und Nutzungsgenehmigungen vor?
•Und: Der Energieausweis ist Pflicht.
Wenn das alles passt, wird ein Vorvertrag geschlossen – der Contrato de Arras. Dabei zahlt der Käufer in der Regel zehn Prozent an. Wichtig: Tritt der Käufer zurück, verfällt die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte erstatten.
Dann folgt der große Schritt: der Notartermin, die Escritura Pública de Compraventa. Hier wird unterschrieben, der Rest des Kaufpreises gezahlt – meist per bankbestätigtem Scheck – und die Schlüssel übergeben.
Aber Eigentümer ist man erst, wenn der Kauf ins Grundbuch eingetragen ist. Das erledigt der Notar, aber die Bearbeitung dauert manchmal einige Wochen.
Die Kaufnebenkosten sollte man nicht unterschätzen: Sie liegen bei rund zehn bis dreizehn Prozent des Kaufpreises.
Bei Bestandsimmobilien fällt die Grunderwerbsteuer ITP an – in Andalusien pauschal sieben Prozent.
Bei Neubauten wird Mehrwertsteuer fällig: zehn Prozent, plus 1,5 Prozent Stempelsteuer.
Dazu kommen Notar, Grundbuch und Verwaltungsgebühren mit etwa 1,5 bis 2 Prozent sowie die Anwaltskosten von ein bis zwei Prozent.
Auch nach dem Kauf gibt es laufende Kosten:
•Die Grundsteuer IBI, je nach Gemeinde zwischen 0,4 und 1,1 Prozent des Katasterwerts.
•Müllgebühren und Gemeindekosten.
•Comunidad-Gebühren für Gemeinschaftsanlagen wie Pool, Garten oder Sicherheit.
•Eine Gebäude- oder Hausratversicherung ist dringend zu empfehlen.
•Und wichtig: Auch Nicht-Residenten zahlen Einkommensteuer – selbst wenn die Immobilie nicht vermietet wird. Grundlage ist ein fiktiver Nutzungsvorteil, berechnet aus dem Katasterwert, mit rund 19 Prozent Steuer.
Zur Finanzierung: Spanische Banken finanzieren in der Regel 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises für Ausländer. Dafür wollen sie Einkommensnachweise, Steuererklärungen und Bonitätsunterlagen. Die Laufzeiten liegen oft zwischen 15 und 25 Jahren, die Zinssätze sind variabel, aber aktuell meist unter 4 %.
Eine Finanzierung über deutsche Banken mit Grundschuld auf spanische Immobilien gibt es auch – aber das ist selten und meist nur mit großen Banken möglich, die auch in Spanien tätig sind.
Für Ruheständler gibt es Besonderheiten. Als EU-Bürger kann man sich problemlos als Resident registrieren lassen. Das ist Voraussetzung für den Zugang zum spanischen Gesundheitssystem – in der Regel über das Formular S1 aus Deutschland. Außerdem kann man von Steuervergünstigungen profitieren. Nach fünf Jahren Aufenthalt erhält man den Daueraufenthalt.
Steuerlich gilt: Wer seinen Hauptwohnsitz in Spanien hat, ist dort unbeschränkt steuerpflichtig. Die deutsche Rente wird in Spanien besteuert, außer bei Beamtenpensionen.
Beim Immobilienverkauf fällt Kapitalertragssteuer an – je nach Gewinn zwischen 19 und 26 Prozent. Aber es gibt Ausnahmen: Wer seinen Hauptwohnsitz verkauft und den Erlös wieder in eine neue Hauptwohnung investiert, bleibt steuerfrei. Und ab 65 Jahren ist der Verkauf des Hauptwohnsitzes sogar ganz steuerfrei.
Praktisch sollte man außerdem auf die Lage achten: Nähe zu Ärzten, Apotheken und Krankenhäusern.
Ebenso wichtig ist die Erreichbarkeit über Flughäfen wie Málaga, Sevilla oder Jerez – gerade wenn Familie und Freunde zu Besuch kommen.
Auch Einkaufsmöglichkeiten, Bus und Bahn oder eine deutschsprachige Nachbarschaft können entscheidend sein.
Barrierefreiheit ist ein großes Thema: Aufzüge, breite Türen, keine Stufen. Neubauten sind hier oft besser ausgestattet.
Und noch ein Tipp: Plant ein Gästezimmer ein. Viele Käufer berichten, dass sie in Spanien plötzlich sehr beliebten Besuch bekommen.
Die kurze Checkliste für den Kauf sieht so aus:
1.Region festlegen.
2.NIE-Nummer beantragen.
3.Spanisches Bankkonto eröffnen.
4.Anwalt einschalten und Grundbuch prüfen lassen.
5.Finanzierung klären.
6.Vorvertrag mit zehn Prozent Anzahlung.
7.Notartermin und Kaufpreiszahlung.
8.Grundbuch-Eintragung.
9.Anmeldung bei der Gemeinde.
10.Versicherungen und laufende Verträge übernehmen.
Wer diese Punkte Schritt für Schritt beachtet, vermeidet Probleme und kann den Kauf entspannt abwickeln.
Antonio:
Das waren unsere wichtigsten Tipps für alle, die überlegen, ihren Ruhestand unter der spanischen Sonne zu verbringen.
Miguel:
Ganz wichtig zum Schluss: Alles, was wir hier besprochen haben, sind unsere praktischen Erfahrungen als Makler. Es handelt sich ausdrücklich nicht um Rechts- oder Steuerberatung.
Antonio:
Wir empfehlen jedem Käufer, sich zusätzlich von einem unabhängigen Fachanwalt beraten zu lassen – insbesondere zu Verträgen und steuerlichen Fragen.
Miguel:
Dann steht einem sicheren Start ins neue Leben in Spanien nichts mehr im Weg. Hasta pronto!
Leben in Andalusien
Willkommen zu „Leben unter der Sonne“.
Miguel Solano und Antonio Costa über das Leben in Andalusien – Sprache, Kultur, Behörden und die wichtigsten Tipps für ein entspanntes Ankommen.
Miguel:
Viele träumen davon, nicht nur eine Immobilie hier zu kaufen, sondern sich wirklich niederzulassen. Aber wer in Andalusien leben möchte, sollte wissen, wie der Alltag funktioniert – von der Sprache bis zur Bürokratie.
Antonio:
Ganz genau. Sprache ist der Schlüssel. Spanisch ist im täglichen Leben unverzichtbar: in Behörden, Arztpraxen, auf dem Markt. Englisch hilft in Tourismusgebieten oder bei Immobiliengeschäften, aber im Alltag kommt man ohne Spanisch schnell an Grenzen.
Ja, und auch wenn es viele deutsche Communities gibt – etwa in Marbella, Estepona, Mijas oder Benalmádena – ist es sinnvoll, zumindest die Grundlagen Spanisch zu lernen. Damit wird nicht nur der Gang zum Rathaus einfacher, man wird auch viel schneller akzeptiert.
Richtig. Und das Leben hier hat seinen eigenen Rhythmus. Zwischen 13 und 17 Uhr machen viele kleinere Läden Siesta, während die großen Supermärkte meistens geöffnet bleiben. Abendessen gibt es spät – in Andalusien oft erst zwischen 21 und 23 Uhr.
Dazu kommen die vielen Feste. Semana Santa in Málaga, die Feria in Sevilla oder Málaga – das sind Ereignisse, die den Alltag prägen. Fast jedes Dorf hat seine eigene Fiesta mit Musik, Tanz und Prozessionen.
Auch kulinarisch muss man sich umstellen – oder besser gesagt: man darf. Die Tapas-Kultur gehört einfach dazu. Oft geht man mit Freunden von Bar zu Bar und probiert verschiedene Kleinigkeiten. Und vom einfachen Chiringuito am Strand bis zum Sternerestaurant gibt es hier alles.
Schauen wir einmal auf die Regionen: Marbella und Puerto Banús stehen für Luxus und internationale Community. Estepona ist authentischer geblieben, aber im Aufschwung.
Mijas Costa und Fuengirola sind sehr multikulturell, beliebt bei Skandinaviern und Briten, aber auch viele Deutsche fühlen sich dort wohl – es gibt Ärzte, Dienstleister und Geschäfte in vielen Sprachen. Málaga selbst ist eine Mischung aus Kultur, Geschichte und moderner Infrastruktur mit internationalem Flughafen.
Wer es ruhiger mag, schaut nach Nerja oder Torrox. Dort lebt eine große deutsche Gemeinschaft, und die Preise sind noch etwas günstiger. San Pedro oder Casares dagegen sind stärker spanisch geprägt, da spürt man mehr vom ursprünglichen Andalusien.
Wichtig ist, die Werte und Traditionen zu respektieren. Andalusien ist katholisch geprägt, aber sehr tolerant. Feiertage und Schutzheilige spielen eine große Rolle. Wer offen für Prozessionen, Traditionen und das kulturelle Leben ist, wird leichter akzeptiert.
Ein häufiger Fehler ist, Formalitäten zu ignorieren. Ohne NIE-Nummer geht gar nichts. Steuer- oder Bauauflagen darf man nicht auf die leichte Schulter nehmen – die Strafen sind hoch.
Bei den Behörden muss man die Zuständigkeiten kennen: Das Rathaus für Anmeldung und lokale Abgaben, die Policía Nacional für NIE-Nummer und Residencia, die Agencia Tributaria für Steuern, die DGT für Autozulassung oder Führerschein. Und das Gesundheitszentrum – „Centro de Salud“ – für die staatliche Grundversorgung.
Auch Versicherungen sind wichtig. Kfz-Versicherung ist Pflicht. Empfehlen würden wir zusätzlich eine Hausrat- oder Gebäudeversicherung. Rentner können mit dem S1-Formular aus Deutschland ins öffentliche Gesundheitssystem, oder sie entscheiden sich für eine private Krankenversicherung.
Für EU-Bürger ist der Aufenthalt zunächst unkompliziert. Aber nach drei Monaten braucht man die Residencia, die grüne Karte. Nach fünf Jahren gibt es den Daueraufenthalt. Und das Empadronamiento, also die Anmeldung im Rathaus, sollte man gleich zu Beginn erledigen – das ist oft Voraussetzung für andere Behördengänge.
Beim Auto gilt: Ein deutsches Auto kann man zwar mitbringen, aber die Umrüstung und Zulassung sind teuer. Einfacher ist es, direkt hier ein Fahrzeug zu kaufen. EU-Führerscheine sind gültig, aber wer dauerhaft bleibt, sollte den Führerschein irgendwann umschreiben lassen.
Am Ende gilt: Wer Sprache, Kultur und Behörden respektiert, lebt in Andalusien nicht nur in der Sonne – sondern auch wirklich entspannt im Alltag.
Regionen & Orte
Willkommen zu „Leben unter der Sonne“.
Miguel Solano und Antonio Costa, zwei erfahrene Makler aus Andalusien, nehmen Sie mit auf eine Reise entlang der Costa del Sol – von Málaga bis fast nach Gibraltar. Sie kennen die Küste und erklären, welche Regionen sich für wen am besten eignen.
Miguel:
Wenn man von der Costa del Sol spricht, meint man einen langen Küstenstreifen – von Málaga im Osten bis fast nach Gibraltar im Westen. Aber die Regionen sind sehr unterschiedlich, jede hat ihren eigenen Charakter.
Antonio:
Genau, und deshalb sollte man gut überlegen, welcher Ort wirklich zu einem passt. Fangen wir mit Málaga-Stadt an: historisch, voller Kultur, und gleichzeitig modern. Durch den internationalen Flughafen ist die Stadt ein Zentrum für Berufspendler, Kulturliebhaber und Städter. Immobilien gibt es vom Altstadt-Apartment bis zum modernen Neubau.
Málaga ist sehr lebendig – ganz anders als Marbella, das eher für Luxus steht. Puerto Banús mit dem Yachthafen, exklusiven Villen und Apartments ist die Top-Adresse für den internationalen Jetset und wohlhabende Auswanderer. Wer Exklusivität sucht, ist hier richtig.
Ein Gegenpol ist Estepona. Viel authentischer, charmant, aber im Aufschwung. Man findet sanierte Wohnungen in der Altstadt oder neue Projekte direkt am Strand. Für Familien und Ruhesuchende eine tolle Wahl – und auch interessant für alle, die auf Wertsteigerung hoffen.
Dann haben wir Mijas Costa und Fuengirola. Multikulturell, voller Leben, lange Strände – und eine große internationale Community. Viele Auswanderer fühlen sich hier wohl, weil die Infrastruktur stimmt: Schulen, Ärzte, Geschäfte in mehreren Sprachen. Immobilien reichen von Apartments bis zu Reihenhäusern, oft mit Blick aufs Meer.
Wer mehr touristisches Flair sucht, schaut nach Benalmádena oder Torremolinos. Beide liegen nah bei Málaga und sind bekannt für Freizeitangebote, Strände und ein reges Nachtleben. Hier gibt es viele Ferienapartments und Hotels – ideal für Kurzzeitvermietung oder Käufer mit kleinerem Budget.
Ruhiger und günstiger geht es an der Ostküste zu, in Nerja und Torrox. Traumhafte Strände, entspannte Atmosphäre, und eine große deutsche und skandinavische Community. Gerade für Rentner sehr attraktiv – und die Immobilienpreise sind deutlich niedriger als in Marbella.
Und schließlich die Westküste mit San Pedro, Casares und Manilva. Dort spürt man mehr vom ursprünglichen Spanien. Weniger touristisch, günstiger als Marbella, mit Reihenhäusern, Apartments und Neubaugebieten. Wer spanische Tradition schätzt und nicht mitten im Trubel sein will, ist hier gut aufgehoben.
Miguel:
Zusammengefasst: Die Costa del Sol hat für jeden etwas – vom Jetset in Marbella bis zum ruhigen Rentnerleben in Torrox. Wichtig ist, sich die Orte persönlich anzusehen, denn nur so spürt man, wo man sich wirklich zuhause fühlt.
Ratgeber & Checklisten
Willkommen zu „Leben unter der Sonne“.
Miguel Solano und Antonio Costa, erfahrene Makler aus Andalusien geben Ratschläge und Checklisten für alle, die eine Immobilie in Spanien erwerben oder ihren Lebensmittelpunkt nach Andalusien verlegen möchten. Seit vielen Jahren begleiten sie deutsche Käufer Schritt für Schritt auf dem Weg zu ihrem Zuhause unter der Sonne – mit praktischen Tipps, fundiertem Wissen und wertvollen Erfahrungen aus der Region.
Miguel:
Antonio, lass uns ganz praktisch anfangen: Wenn jemand in Spanien eine Immobilie kaufen möchte – wie läuft der Kaufprozess Schritt für Schritt ab?
Antonio:
Das Wichtigste ist zunächst die Vorbereitung. Ohne NIE-Nummer, also die spanische Steuernummer, geht gar nichts – kein Vertrag, keine Kontoeröffnung, kein Grundbucheintrag. Danach folgt ein spanisches Bankkonto, weil darüber alle Zahlungen laufen müssen.
Dann prüft ein unabhängiger Anwalt die Immobilie: Grundbuch, Hypotheken, offene Schulden, Baugenehmigungen. Ist alles in Ordnung, unterschreibt man einen Vorvertrag – den Contrato de Arras. Dabei zahlt man meist zehn Prozent an. Am Ende folgt der Notartermin, wo die Escritura Pública de Compraventa unterschrieben und der Rest gezahlt wird. Erst mit dem Eintrag im Grundbuch ist man tatsächlich Eigentümer.
Miguel:
Viele Käufer fragen sich: Welche Unterlagen müssen sie dafür bereithalten?
Antonio:
Ganz konkret: Reisepass oder Personalausweis, die NIE-Nummer, eine Bankbestätigung über die Kaufpreiszahlung, den aktuellen Grundbuchauszug (Nota Simple), den Energieausweis der Immobilie, bei Wohnungen die Abrechnung der Gemeinschaftskosten und vom Verkäufer eine Wohnsitzbescheinigung. Diese Dokumente braucht der Notar, damit alles reibungslos abläuft.
Miguel:
Welche Aufgaben übernehmen eigentlich Notar, Anwalt und Makler – das wird oft verwechselt?
Antonio:
Der Notar beurkundet und sorgt dafür, dass der Kauf rechtlich gültig ist, aber er prüft nicht alle Details. Der Anwalt ist derjenige, der wirklich kontrolliert, ob alles sauber ist – also ob keine Schulden oder rechtlichen Probleme bestehen. Der Makler wiederum ist der Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer, er organisiert Besichtigungen, bereitet Unterlagen vor und begleitet den Prozess. Aber die rechtliche Sicherheit kommt immer über den Anwalt.
Miguel:
Und wo lauern die typischen Stolperfallen?
Antonio:
Da gibt es einige: Zum Beispiel, wenn jemand ohne NIE-Nummer kauft, oder wenn kein Anwalt eingeschaltet wird. Auch Bauformalitäten sind oft ein Problem – manche Häuser wurden ohne Genehmigung erweitert. Ein weiterer Klassiker: Nebenkosten und Steuern werden unterschätzt. Und gefährlich ist es, sich auf mündliche Zusagen oder Handschlaggeschäfte zu verlassen – das endet oft böse.
Miguel:
Viele träumen ja nicht nur vom Kauf, sondern vom Leben hier. Was sollten Deutsche über den Alltag in Andalusien wissen?
Antonio:
Sprache ist der Schlüssel. Spanisch ist Alltagssprache – bei Ärzten, Behörden, im Supermarkt. Englisch hilft in touristischen Zonen, und deutschsprachige Communities gibt es in Marbella, Estepona, Mijas oder Torrox. Aber ohne Spanisch wird es irgendwann schwierig.
Dann der Tagesrhythmus: Siesta zwischen 13 und 17 Uhr ist noch üblich, Abendessen oft erst nach 21 Uhr. Und natürlich die Feste: Semana Santa in Málaga, Feria in Sevilla oder die Dorffiestas – wer mitfeiert, integriert sich schnell.
Miguel:
Ein anderes Thema: Viele möchten ihre Immobilie auch vermieten. Was muss man steuerlich beachten?
Antonio:
Als Nichtresident muss man Mieteinnahmen immer in Spanien versteuern – mit 19 Prozent, allerdings können Kosten wie Reparaturen oder Verwaltung abgezogen werden. Selbst wer nicht vermietet, zahlt eine sogenannte fiktive Einkommensteuer auf Eigennutzung. Das vergessen viele. Außerdem müssen Ferienvermietungen offiziell angemeldet werden, sonst drohen hohe Strafen.
Miguel:
Und wenn jemand dauerhaft nach Andalusien zieht – was sind die wichtigsten Schritte?
Antonio:
Zuerst die Anmeldung beim Rathaus, das Empadronamiento. Spätestens nach drei Monaten braucht man die Residencia, also die EU-Aufenthaltsbescheinigung. Dazu muss man Krankenversicherung und ausreichende finanzielle Mittel nachweisen. Nach fünf Jahren erhält man die Daueraufenthaltsgenehmigung.
Ganz praktisch sollte man sich um ein Auto kümmern – entweder importieren oder vor Ort kaufen – und um Versicherungen: Hausrat, Haftpflicht und Krankenversicherung sind die wichtigsten.
Miguel:
Wir haben gesagt, dass wir auch ein paar Checklisten parat haben. Fangen wir mit den Kosten an: Womit muss ein Käufer rechnen?
Antonio:
Neben dem Kaufpreis fallen an:
• Grunderwerbsteuer bei Bestandsimmobilien – in Andalusien 7 %.
• Bei Neubauten 10 % Mehrwertsteuer plus 1,5 % Stempelsteuer.
• Notar- und Grundbuchkosten – etwa 1,5 bis 2 %.
• Anwaltskosten – meist 1 bis 2 %.
• Verwaltungsgebühren über eine Gestoría.
Und nach dem Kauf die laufenden Kosten: Grundsteuer IBI, Müllgebühren, Comunidad-Kosten, Strom und Wasser. Insgesamt sollte man mit 10 bis 13 % Nebenkosten rechnen.
Miguel:
Und was gehört in die Umzugs-Checkliste?
Antonio:
Ganz klar:
• NIE-Nummer beantragen.
• Wohnung oder Haus kaufen oder mieten.
• Empadronamiento im Rathaus.
• Krankenversicherung – entweder über das öffentliche System mit S1-Formular oder privat.
• Auto anmelden oder kaufen.
• Bankkonto eröffnen.
Mit diesen Punkten hat man die wichtigsten Hürden genommen.
Miguel:
Klingt nach viel Papierkram – aber wenn man es Schritt für Schritt macht, ist es machbar.
Antonio:
Genau, und wer vorbereitet ist, vermeidet Stress.
Miguel:
Zum Schluss noch der wichtige Hinweis: Alles, was wir hier besprochen haben, basiert auf unserer Erfahrung als Makler.
Antonio:
Es ist ausdrücklich keine Rechts- oder Steuerberatung. Jeder Käufer sollte unbedingt einen Fachanwalt einschalten, besonders bei Verträgen und steuerlichen Fragen.
Miguel:
Dann kann der Traum vom Leben in Andalusien auch wirklich sicher und sorgenfrei beginnen. Hasta pronto!
Gesundheitssystem in Andalusien
Spanien verfügt über ein öffentliches Gesundheitssystem (Sistema Nacional de Salud, SNS), das allen Bürgern und rechtmäßig in Spanien wohnenden Ausländern offensteht. In Andalusien wird es durch den Servicio Andaluz de Salud (SAS) organisiert. Dazu gibt es ein stark ausgebautes privates Gesundheitssystem, das gerade für Ausländer oft eine wichtige Rolle spielt.
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Öffentliches Gesundheitssystem (SAS)
•Hausarztprinzip: Jeder registrierte Bewohner erhält im nächstgelegenen Centro de Salud (Gesundheitszentrum) einen Hausarzt (médico de cabecera).
•Überweisungen: Fachärzte werden nur über den Hausarzt vermittelt.
•Notfallversorgung: In ganz Spanien kostenlos, auch für Touristen mit Europäischer Krankenversicherungskarte (EHIC).
•Krankenhäuser: In Málaga, Marbella, Estepona und weiteren Städten gibt es moderne öffentliche Krankenhäuser.
•Leistungsspektrum: Arztbesuche, Operationen, Notfallmedizin, stationäre Behandlung, Medikamente gegen geringe Zuzahlung.
👉 Vorteil: Umfassende Versorgung, keine hohen Beiträge.
👉 Nachteil: Lange Wartezeiten für Facharzttermine oder nicht- lebensnotwendige Behandlungen.
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Private Krankenversicherung
•Private Kliniken: Weit verbreitet an der Costa del Sol (z. B. Quirón Salud Marbella, Hospiten Estepona, Vithas Málaga).
•Deutsch- & englischsprachige Ärzte: Besonders in Marbella, Mijas, Estepona und Torrox.
•Leistungen: Schnelle Terminvergabe, freie Arztwahl, komfortable Ausstattung.
•Beitrag: Ab ca. 50–150 € monatlich, abhängig von Alter und Leistungsumfang.
👉 Vorteil: Kürzere Wartezeiten, mehrsprachige Ärzte, komfortabler Standard.
👉 Nachteil: Zusatzkosten, evtl. Ausschlüsse bei Vorerkrankungen.
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Zugang für deutsche Rentner & Arbeitnehmer
Mit deutschem Rentenanspruch
•Rentner, die in Spanien leben, können sich über das S1-Formular (früher E121) bei der spanischen Sozialversicherung anmelden.
•Die Beiträge übernimmt die deutsche Krankenkasse → Rentner erhalten vollen Zugang zum spanischen Gesundheitssystem.
Arbeitnehmer & Selbstständige
•Arbeitnehmer zahlen über die Seguridad Social automatisch ins spanische System ein.
•Selbstständige (autónomos) müssen sich selbst bei der Seguridad Social anmelden und Beiträge zahlen.
Touristen & Kurzaufenthalte
•Mit der Europäischen Krankenversicherungskarte (EHIC) besteht Anspruch auf Notfallversorgung, nicht aber auf geplante Behandlungen.
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Convenio Especial (freiwillige Absicherung)
Für Personen ohne Zugang zu Seguridad Social oder S1-Formular gibt es das Convenio Especial:
•Monatliche Beiträge (ca. 60 € unter 65 Jahren, 157 € ab 65 Jahren).
•Zugang zu allen Leistungen des öffentlichen Systems.
•Wartezeit für Vorerkrankungen: 1 Jahr.
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Apotheken & Medikamente
•Apotheken („farmacias“) sind leicht erkennbar (grünes Kreuz).
•Viele Medikamente sind günstiger als in Deutschland, einige rezeptpflichtige Mittel sind in Spanien frei erhältlich.
•Mit ärztlichem Rezept: Zuzahlung zwischen 10 % und 60 % je nach Einkommen und Status (Rentner zahlen meist weniger).
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Regionale Besonderheiten in Andalusien
•Costa del Sol: Besonders hohe Dichte an privaten Kliniken und deutschsprachigen Ärzten.
•Inland (z. B. Ronda, Casares, weiße Dörfer): Gute Grundversorgung, aber längere Wege zu Spezialisten und großen Krankenhäusern.
•Marbella & Estepona: Internationale medizinische Infrastruktur auf hohem Niveau.
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Krankenversicherung im Alltag – Optionen für Ausländer
1.Öffentlich (SAS über S1 oder Seguridad Social) – vollständig abgesichert, aber Wartezeiten.
2.Privatversicherung – schnelle Versorgung, Zusatzkomfort.
3.Kombination: Viele Auswanderer nutzen beides (öffentlich für Basis & Rentenansprüche, privat für schnelle Facharzttermine).
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Zusammenfassung
•Rentner mit deutscher Rente: Absicherung über S1-Formular → volles spanisches System.
•Berufstätige/Selbstständige: Beiträge über Seguridad Social.
•Andere Auswanderer: Zugang über Convenio Especial oder private Krankenversicherung.
•Empfehlung für die Costa del Sol: Kombination aus staatlicher Grundabsicherung und privater Zusatzversicherung, um lange Wartezeiten zu vermeiden und deutschsprachige Ärzte nutzen zu können.
Steuern in Spanien & Andalusien – Leitfaden für Immobilienkäufer und Auswanderer
Wer in Spanien eine Immobilie erwirbt oder seinen Lebensmittelpunkt nach Andalusien verlegt, muss sich mit den steuerlichen Pflichten auseinandersetzen. Spanien unterscheidet klar zwischen Residenten (steuerlich ansässig) und Nichtresidenten (steuerlich nicht ansässig).
1. Beim Immobilienkauf
Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP)
• Gilt beim Kauf von gebrauchten Immobilien.
• In Andalusien: 7 % des Kaufpreises (einheitlich seit 2021, früher gestaffelt).
Mehrwertsteuer (IVA) + Stempelsteuer (AJD)
• Gilt beim Kauf von Neubauten vom Bauträger.
• IVA: 10 % (Wohnungen & Häuser), 21 % (Grundstücke, Gewerbe).
• AJD: 1,2 % in Andalusien.
Nebenkosten
• Notar & Grundbuchamt: ca. 1–2 % des Kaufpreises.
• Anwalt: ca. 1 % (sehr empfohlen für rechtssicheren Kauf).
• Gestoría (Verwaltungsdienstleister): optional, ca. 300–500 €.
2. Laufende Steuern als Eigentümer
Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI)
• Jährliche Gemeindesteuer, Höhe abhängig von Lage und Katasterwert.
• Typisch: 0,4–1,1 % des Katasterwerts (meist deutlich niedriger als Marktwert).
Müll- & Gemeindesteuern
• Jährlich oder halbjährlich zu zahlen, oft pauschal.
• Höhe variiert je nach Gemeinde (z. B. 150–300 € pro Jahr).
Comunidad-Gebühren
• Bei Eigentumswohnungen oder Urbanisationen.
• Höhe abhängig von Pool, Gärten, Sicherheitsdienst → kann von 50 € bis 500 € monatlich reichen.
3. Einkommenssteuer für Nichtresidenten
Auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird, fällt Steuer an:
• Fiktiver Eigenmietwert (Impuesto sobre la Renta de no Residentes – IRNR).
• Bemessungsgrundlage: Katasterwert × 1,1 % (bzw. 2 % bei älteren Bewertungen).
• Steuersatz für EU-Bürger: 19 %.
👉 Beispiel: Katasterwert 100.000 € → 1.100 € Bemessungsgrundlage → 209 € Steuer pro Jahr.
Bei Vermietung:
• Mieteinnahmen müssen in Spanien versteuert werden.
• Steuersatz: 19 % (EU-Bürger).
• Abziehbar: Kosten wie Reparaturen, Zinsen, Verwaltung.
4. Steuern für Residenten (steuerlich ansässig in Spanien)
Wer mehr als 183 Tage pro Jahr in Spanien lebt oder hier seinen Lebensmittelpunkt hat, wird steuerlich ansässig und muss sein Welteinkommen in Spanien versteuern.
Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas – IRPF)
• Progressiv: 19 % – 47 % (abhängig vom Einkommen).
• Weltweite Einkünfte (Rente, Kapitalerträge, Vermietung, etc.) müssen angegeben werden.
Renten
• Deutsche gesetzliche Renten: in Spanien steuerpflichtig.
• Beamtenpensionen: werden in Deutschland versteuert, müssen aber in Spanien angegeben werden (Progressionsvorbehalt).
Kapitalerträge & Dividenden
• Abgeltungssteuer:
• 19 % bis 6.000 €
• 21 % von 6.001 € bis 50.000 €
• 23 % von 50.001 € bis 200.000 €
• 27 % von 200.001 € bis 300.000 €
• 28 % über 300.000 €
5. Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)
• Spanien erhebt auf großes Vermögen eine jährliche Vermögenssteuer.
• Freibetrag in Andalusien: 700.000 € pro Person (plus 300.000 € Freibetrag für selbstgenutzte Immobilie).
• Steuersätze: 0,2 % – 2,5 % (progressiv, je nach Vermögen).
• Für die meisten „normalen“ Immobilienkäufer nicht relevant – betrifft v. a. Luxusvillen.
6. Steuer beim Immobilienverkauf
Gewinnsteuer (Impuesto sobre la Renta de no Residentes / IRPF)
• Verkaufserlös – Anschaffungskosten = Gewinn.
• Steuer: 19 % (EU-Bürger).
Quellensteuer für Nichtresidenten
• Käufer muss pauschal 3 % des Kaufpreises einbehalten und ans Finanzamt abführen.
• Diese wird auf die Gewinnsteuer angerechnet.
Steuerbefreiung für Residenten
• Verkauf der Hauptwohnung → steuerfrei ab 65 Jahren, wenn man dort mind. 3 Jahre gewohnt hat.
Plusvalía Municipal
• Kommunale Steuer auf Wertsteigerung des Grundstücks (Katasterwert des Bodens).
• Höhe abhängig von Besitzdauer und Gemeinde.
7. Doppelbesteuerungsabkommen (Deutschland–Spanien)
• Ziel: keine doppelte Besteuerung.
• Deutsche Renten → meist in Spanien steuerpflichtig.
• Beamtenpensionen → in Deutschland steuerpflichtig.
• Kapitalerträge & Immobilien → Spanien hat meist das Besteuerungsrecht.
• Wichtig: In Deutschland erzielte Einkünfte müssen in Spanien erklärt werden, auch wenn sie dort steuerfrei sind (Progressionsvorbehalt).
8. Steuerpraxis & Tipps
• NIE-Nummer ist Voraussetzung für jede steuerliche Handlung.
• Modelo 210: jährliche Steuererklärung für Nichtresidenten.
• Steuerberater (gestor / asesor fiscal) dringend empfohlen.
• Strafen für verspätete oder fehlende Steuererklärungen können hoch sein.
💡 Tipp für Käufer:
Schon beim Kauf ein spanisches Bankkonto eröffnen und Daueraufträge für IBI, Müll und Comunidad einrichten. So vermeiden Sie Mahngebühren.
✅ Zusammenfassung
• Käufer zahlen beim Kauf: 7–11 % Nebenkosten.
• Eigentümer: Grundsteuer (IBI) + ggf. Einkommensteuer (IRNR).
• Residenten: Weltweite Einkommen in Spanien steuerpflichtig.
• Verkäufer: Gewinnsteuer + Plusvalía.
• Doppelbesteuerungsabkommen schützt vor doppelter Steuerlast.