Willkommen zu „Leben unter der Sonne“.
Miguel Solano und Antonio Costa, zwei erfahrene Makler aus Andalusien, über ein Thema, das viele Deutsche bewegt: den Immobilienkauf in Spanien als Altersruhesitz.
Beide haben seit vielen Jahren deutsche Käufer begleitet und geben heute einen umfassenden Überblick – von den ersten Überlegungen über rechtliche Grundlagen und Ablauf bis hin zu Kosten, Finanzierung und praktischen Tipps für Ruheständler.
Miguel:
Wer seinen Ruhestand lieber in der Sonne verbringen möchte, denkt schnell daran, hier in Spanien eine Immobilie zu kaufen. Aber so einfach, wie viele glauben, ist es nicht – es gibt einiges zu beachten.
Antonio:
Ganz genau. Am Anfang steht die wichtigste Frage: Welche Art von Immobilie suche ich überhaupt?
Es gibt drei Möglichkeiten:
Erstens: der Altersruhesitz als Hauptwohnsitz – da zählt die Lage, also Nähe zu Ärzten, Apotheken, Einkaufsmöglichkeiten und einem Flughafen.
Zweitens: ein Zweitwohnsitz oder Ferienhaus, das man vielleicht erst später selbst nutzt und bis dahin vermietet.
Und drittens: die reine Kapitalanlage – die wird steuerlich und rechtlich ganz anders behandelt.
Rechtlich läuft in Spanien vieles anders als in Deutschland. Eigentum erwirbt man hier nur durch notarielle Beurkundung und die Eintragung ins Registro de la Propiedad, also ins Grundbuch. Alles geht über den Notar.
Darum raten wir unseren Kunden: Holt euch zusätzlich einen unabhängigen Anwalt. Der Notar beurkundet, aber er prüft nicht im Detail, ob wirklich alles stimmt. Ein Anwalt kontrolliert Grundbuch, Belastungen und rechtliche Rahmenbedingungen.
Der erste Schritt beim Kauf ist die NIE-Nummer – ohne diese spanische Steuernummer geht gar nichts: kein Vertrag, keine Eintragung ins Grundbuch, nicht einmal die Kontoeröffnung.
Und dieses Bankkonto ist gleich der zweite Schritt. Darüber laufen Kaufpreis, Steuern, Nebenkosten und später alle laufenden Kosten wie Strom, Wasser oder Gemeindeabgaben.
Dann kommt die Due Diligence, also die Prüfung der Immobilie. Dabei wird kontrolliert:
•Ist der Verkäufer wirklich Eigentümer?
•Gibt es Hypotheken, Belastungen oder offene Schulden bei der Eigentümergemeinschaft?
•Wurden die jährliche Grundsteuer IBI und andere Abgaben bezahlt?
•Liegen Bau- und Nutzungsgenehmigungen vor?
•Und: Der Energieausweis ist Pflicht.
Wenn das alles passt, wird ein Vorvertrag geschlossen – der Contrato de Arras. Dabei zahlt der Käufer in der Regel zehn Prozent an. Wichtig: Tritt der Käufer zurück, verfällt die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte erstatten.
Dann folgt der große Schritt: der Notartermin, die Escritura Pública de Compraventa. Hier wird unterschrieben, der Rest des Kaufpreises gezahlt – meist per bankbestätigtem Scheck – und die Schlüssel übergeben.
Aber Eigentümer ist man erst, wenn der Kauf ins Grundbuch eingetragen ist. Das erledigt der Notar, aber die Bearbeitung dauert manchmal einige Wochen.
Die Kaufnebenkosten sollte man nicht unterschätzen: Sie liegen bei rund zehn bis dreizehn Prozent des Kaufpreises.
Bei Bestandsimmobilien fällt die Grunderwerbsteuer ITP an – in Andalusien pauschal sieben Prozent.
Bei Neubauten wird Mehrwertsteuer fällig: zehn Prozent, plus 1,5 Prozent Stempelsteuer.
Dazu kommen Notar, Grundbuch und Verwaltungsgebühren mit etwa 1,5 bis 2 Prozent sowie die Anwaltskosten von ein bis zwei Prozent.
Auch nach dem Kauf gibt es laufende Kosten:
•Die Grundsteuer IBI, je nach Gemeinde zwischen 0,4 und 1,1 Prozent des Katasterwerts.
•Müllgebühren und Gemeindekosten.
•Comunidad-Gebühren für Gemeinschaftsanlagen wie Pool, Garten oder Sicherheit.
•Eine Gebäude- oder Hausratversicherung ist dringend zu empfehlen.
•Und wichtig: Auch Nicht-Residenten zahlen Einkommensteuer – selbst wenn die Immobilie nicht vermietet wird. Grundlage ist ein fiktiver Nutzungsvorteil, berechnet aus dem Katasterwert, mit rund 19 Prozent Steuer.
Zur Finanzierung: Spanische Banken finanzieren in der Regel 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises für Ausländer. Dafür wollen sie Einkommensnachweise, Steuererklärungen und Bonitätsunterlagen. Die Laufzeiten liegen oft zwischen 15 und 25 Jahren, die Zinssätze sind variabel, aber aktuell meist unter 4 %.
Eine Finanzierung über deutsche Banken mit Grundschuld auf spanische Immobilien gibt es auch – aber das ist selten und meist nur mit großen Banken möglich, die auch in Spanien tätig sind.
Für Ruheständler gibt es Besonderheiten. Als EU-Bürger kann man sich problemlos als Resident registrieren lassen. Das ist Voraussetzung für den Zugang zum spanischen Gesundheitssystem – in der Regel über das Formular S1 aus Deutschland. Außerdem kann man von Steuervergünstigungen profitieren. Nach fünf Jahren Aufenthalt erhält man den Daueraufenthalt.
Steuerlich gilt: Wer seinen Hauptwohnsitz in Spanien hat, ist dort unbeschränkt steuerpflichtig. Die deutsche Rente wird in Spanien besteuert, außer bei Beamtenpensionen.
Beim Immobilienverkauf fällt Kapitalertragssteuer an – je nach Gewinn zwischen 19 und 26 Prozent. Aber es gibt Ausnahmen: Wer seinen Hauptwohnsitz verkauft und den Erlös wieder in eine neue Hauptwohnung investiert, bleibt steuerfrei. Und ab 65 Jahren ist der Verkauf des Hauptwohnsitzes sogar ganz steuerfrei.
Praktisch sollte man außerdem auf die Lage achten: Nähe zu Ärzten, Apotheken und Krankenhäusern.
Ebenso wichtig ist die Erreichbarkeit über Flughäfen wie Málaga, Sevilla oder Jerez – gerade wenn Familie und Freunde zu Besuch kommen.
Auch Einkaufsmöglichkeiten, Bus und Bahn oder eine deutschsprachige Nachbarschaft können entscheidend sein.
Barrierefreiheit ist ein großes Thema: Aufzüge, breite Türen, keine Stufen. Neubauten sind hier oft besser ausgestattet.
Und noch ein Tipp: Plant ein Gästezimmer ein. Viele Käufer berichten, dass sie in Spanien plötzlich sehr beliebten Besuch bekommen.
Die kurze Checkliste für den Kauf sieht so aus:
1.Region festlegen.
2.NIE-Nummer beantragen.
3.Spanisches Bankkonto eröffnen.
4.Anwalt einschalten und Grundbuch prüfen lassen.
5.Finanzierung klären.
6.Vorvertrag mit zehn Prozent Anzahlung.
7.Notartermin und Kaufpreiszahlung.
8.Grundbuch-Eintragung.
9.Anmeldung bei der Gemeinde.
10.Versicherungen und laufende Verträge übernehmen.
Wer diese Punkte Schritt für Schritt beachtet, vermeidet Probleme und kann den Kauf entspannt abwickeln.
Antonio:
Das waren unsere wichtigsten Tipps für alle, die überlegen, ihren Ruhestand unter der spanischen Sonne zu verbringen.
Miguel:
Ganz wichtig zum Schluss: Alles, was wir hier besprochen haben, sind unsere praktischen Erfahrungen als Makler. Es handelt sich ausdrücklich nicht um Rechts- oder Steuerberatung.
Antonio:
Wir empfehlen jedem Käufer, sich zusätzlich von einem unabhängigen Fachanwalt beraten zu lassen – insbesondere zu Verträgen und steuerlichen Fragen.
Miguel:
Dann steht einem sicheren Start ins neue Leben in Spanien nichts mehr im Weg. Hasta pronto!