Ratgeber & Checklisten

Miguel:

Antonio, lass uns ganz praktisch anfangen: Wenn jemand in Spanien eine Immobilie kaufen möchte – wie läuft der Kaufprozess Schritt für Schritt ab?

Antonio:

Das Wichtigste ist zunächst die Vorbereitung. Ohne NIE-Nummer, also die spanische Steuernummer, geht gar nichts – kein Vertrag, keine Kontoeröffnung, kein Grundbucheintrag. Danach folgt ein spanisches Bankkonto, weil darüber alle Zahlungen laufen müssen.

Dann prüft ein unabhängiger Anwalt die Immobilie: Grundbuch, Hypotheken, offene Schulden, Baugenehmigungen. Ist alles in Ordnung, unterschreibt man einen Vorvertrag – den Contrato de Arras. Dabei zahlt man meist zehn Prozent an. Am Ende folgt der Notartermin, wo die Escritura Pública de Compraventa unterschrieben und der Rest gezahlt wird. Erst mit dem Eintrag im Grundbuch ist man tatsächlich Eigentümer.

Miguel:

Viele Käufer fragen sich: Welche Unterlagen müssen sie dafür bereithalten?

Antonio:

Ganz konkret: Reisepass oder Personalausweis, die NIE-Nummer, eine Bankbestätigung über die Kaufpreiszahlung, den aktuellen Grundbuchauszug (Nota Simple), den Energieausweis der Immobilie, bei Wohnungen die Abrechnung der Gemeinschaftskosten und vom Verkäufer eine Wohnsitzbescheinigung. Diese Dokumente braucht der Notar, damit alles reibungslos abläuft.

Miguel:

Welche Aufgaben übernehmen eigentlich Notar, Anwalt und Makler – das wird oft verwechselt?

Antonio:

Der Notar beurkundet und sorgt dafür, dass der Kauf rechtlich gültig ist, aber er prüft nicht alle Details. Der Anwalt ist derjenige, der wirklich kontrolliert, ob alles sauber ist – also ob keine Schulden oder rechtlichen Probleme bestehen. Der Makler wiederum ist der Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer, er organisiert Besichtigungen, bereitet Unterlagen vor und begleitet den Prozess. Aber die rechtliche Sicherheit kommt immer über den Anwalt.

Miguel:

Und wo lauern die typischen Stolperfallen?

Antonio:

Da gibt es einige: Zum Beispiel, wenn jemand ohne NIE-Nummer kauft, oder wenn kein Anwalt eingeschaltet wird. Auch Bauformalitäten sind oft ein Problem – manche Häuser wurden ohne Genehmigung erweitert. Ein weiterer Klassiker: Nebenkosten und Steuern werden unterschätzt. Und gefährlich ist es, sich auf mündliche Zusagen oder Handschlaggeschäfte zu verlassen – das endet oft böse.

Miguel:

Viele träumen ja nicht nur vom Kauf, sondern vom Leben hier. Was sollten Deutsche über den Alltag in Andalusien wissen?

Antonio:

Sprache ist der Schlüssel. Spanisch ist Alltagssprache – bei Ärzten, Behörden, im Supermarkt. Englisch hilft in touristischen Zonen, und deutschsprachige Communities gibt es in Marbella, Estepona, Mijas oder Torrox. Aber ohne Spanisch wird es irgendwann schwierig.

Dann der Tagesrhythmus: Siesta zwischen 13 und 17 Uhr ist noch üblich, Abendessen oft erst nach 21 Uhr. Und natürlich die Feste: Semana Santa in Málaga, Feria in Sevilla oder die Dorffiestas – wer mitfeiert, integriert sich schnell.

Miguel:

Ein anderes Thema: Viele möchten ihre Immobilie auch vermieten. Was muss man steuerlich beachten?

Antonio:

Als Nichtresident muss man Mieteinnahmen immer in Spanien versteuern – mit 19 Prozent, allerdings können Kosten wie Reparaturen oder Verwaltung abgezogen werden. Selbst wer nicht vermietet, zahlt eine sogenannte fiktive Einkommensteuer auf Eigennutzung. Das vergessen viele. Außerdem müssen Ferienvermietungen offiziell angemeldet werden, sonst drohen hohe Strafen.

Miguel:

Und wenn jemand dauerhaft nach Andalusien zieht – was sind die wichtigsten Schritte?

Antonio:

Zuerst die Anmeldung beim Rathaus, das Empadronamiento. Spätestens nach drei Monaten braucht man die Residencia, also die EU-Aufenthaltsbescheinigung. Dazu muss man Krankenversicherung und ausreichende finanzielle Mittel nachweisen. Nach fünf Jahren erhält man die Daueraufenthaltsgenehmigung.

Ganz praktisch sollte man sich um ein Auto kümmern – entweder importieren oder vor Ort kaufen – und um Versicherungen: Hausrat, Haftpflicht und Krankenversicherung sind die wichtigsten.

Miguel:

Wir haben gesagt, dass wir auch ein paar Checklisten parat haben. Fangen wir mit den Kosten an: Womit muss ein Käufer rechnen?

Antonio:

Neben dem Kaufpreis fallen an:

• Grunderwerbsteuer bei Bestandsimmobilien – in Andalusien 7 %.

• Bei Neubauten 10 % Mehrwertsteuer plus 1,5 % Stempelsteuer.

• Notar- und Grundbuchkosten – etwa 1,5 bis 2 %.

• Anwaltskosten – meist 1 bis 2 %.

• Verwaltungsgebühren über eine Gestoría.

Und nach dem Kauf die laufenden Kosten: Grundsteuer IBI, Müllgebühren, Comunidad-Kosten, Strom und Wasser. Insgesamt sollte man mit 10 bis 13 % Nebenkosten rechnen.

Miguel:

Und was gehört in die Umzugs-Checkliste?

Antonio:

Ganz klar:

• NIE-Nummer beantragen.

• Wohnung oder Haus kaufen oder mieten.

• Empadronamiento im Rathaus.

• Krankenversicherung – entweder über das öffentliche System mit S1-Formular oder privat.

• Auto anmelden oder kaufen.

• Bankkonto eröffnen.

Mit diesen Punkten hat man die wichtigsten Hürden genommen.

Miguel:

Klingt nach viel Papierkram – aber wenn man es Schritt für Schritt macht, ist es machbar.

Antonio:

Genau, und wer vorbereitet ist, vermeidet Stress.

Miguel:

Zum Schluss noch der wichtige Hinweis: Alles, was wir hier besprochen haben, basiert auf unserer Erfahrung als Makler.

Antonio:

Es ist ausdrücklich keine Rechts- oder Steuerberatung. Jeder Käufer sollte unbedingt einen Fachanwalt einschalten, besonders bei Verträgen und steuerlichen Fragen.

Miguel:

Dann kann der Traum vom Leben in Andalusien auch wirklich sicher und sorgenfrei beginnen. Hasta pronto!