Gesetz zur Teilung der Maklerprovision

Gesetz zur Teilung der Maklerprovision Das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien

Das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft. Kern des neuen Gesetzes ist es, dass nach Beauftragung des Maklers durch den Verkäufer die Maklercourtage nicht mehr vollständig vom Käufer zu zahlen ist. Die Kosten der Provision kann nur noch zu maximal 50 Prozent der Gesamtprovision an die andere Partei weitergereicht werden. Das bedeutet: Wer einen Makler für den Verkauf oder Kauf einer Wohnimmobilie beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten.

Nach den neuen Provisionsregelungen aus § 656 c BGB oder § 656 d BGB dürfen Verkäufer und Käufer nur zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichtet werden, wenn beide Parteien einen Maklervertrag mit dem Immobilienmakler abschließen. 

Das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision sieht zwingend die Textform vor, wenn ein Maklervertrag über die Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung mit einem Verbraucher abgeschlossen wird. 

Neue gesetzliche Regelung gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen

Die neuen Vorschriften über die Teilung der Maklerprovision gelten für die erfolgreiche Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an Verbraucher. Bei diesen Immobilien und bei dieser Kundengruppe muss in Zukunft die strikte hälftige Teilung der Maklerprovision beachtet werden.

Nicht jede Immobilie fällt unter das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision

Baugrundstücke und alle gewerblichen Immobilien sowie Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäuser sowie gemischt genutzte Immobilien fallen – egal, ob diese an Verbraucher oder an gewerbliche Kunden vermittelt werden – nicht unter die neuen Provisionsregelungen. Aber auch der Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnung an gewerbliche Kunden fällt nicht unter die neue Provisionsteilung. 

Die reine Käuferprovision bleibt weiter möglich

Immobilienmakler, die schon bisher mit der reinen Käuferprovision arbeiten und alle Maklerbüros, die dies ab der Einführung des neuen Maklerrechts planen, fallen nicht unter die neuen gesetzlichen Provisionsregelungen. Die reine Käuferprovision, also eine vollständige Übernahme der Provision durch den Verkäufer als Auftraggeber, bleibt weiterhin möglich und kann zwischen Verkäufer und Immobilienbüro frei vereinbart werden. Das können auch weiterhin 7,14 % Verkäuferprovision inkl. MwSt. sein. Denn das neue Gesetz legt die Provisionshöhe ausdrücklich nicht fest. Diese bleibt frei mit allen Vertragsparteien verhandelbar. Das gilt sowohl beim Verkauf von Wohnungen für Bauträger, also im Bauträgervertrieb, als auch bei dem Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser von privaten Eigentümern und Gebrauchtimmobilien.

Auch der Suchauftrag mit Kaufinteressenten ist weiter möglich

Ein reiner Suchauftrag kann mit einem Käuferkunden vereinbart werden. Der Immobilienmakler ist dann einseitiger Interessenvertreter dieses Käufer-Kunden. Die Provisionsvereinbarung kann so gestaltet werden, dass eine reine Verkäuferprovision mit dem Kaufinteressenten vereinbart wird, solange die diesem Suchkunden angebotene Immobilie nicht durch einen Maklervertrag Verkäufer und Maklerbüro verbindet.

Verpflichtender Nachweis der Zahlung der Provision ist nicht notwendig

Der Nachweis der Zahlung der Provision durch den Verkäufer wird nur in dem sehr seltenen Ausnahmefall erforderlich, wenn der Makler zunächst ausschließlich einen Vertrag mit dem Verkäufer geschlossen hat, später aber die Provision vom Verkäufer auf den Käufer abgewälzt werden soll. Dann kann der Käufer einen Beleg über die Zahlung der Provision des Verkäufers fordern, bevor er selbst maximal die gleiche Provisionshöhe überweist. 

Zwei Angebote mit zwei Exposees für die gleiche Immobilie

Wenn eine Immobilienvermittlung an einen Verbraucher oder an einen Bauträger erfolgen kann, dann könnten Immobilienmakler mit zwei verschiedenen Exposees arbeiten.

Ein Grundstück, das mit einem alten Haus bebaut ist und das sowohl für einen Bauträger zur Neubebauung als auch für eine Familie zur Sanierung mit Aus- und Umbau attraktiv sein kann, könnte deshalb sowohl mit 7,14 % Käuferprovision inkl. MwSt. an Bauträger als auch mit je 3,57 % Verkäufer- und Käuferprovision an Verbraucher angeboten werden.

Der Hinweis: „Angebot an Bauträger“ könnte bald des Öfteren zu lesen sein, oder „dieses Angebot richtet sich ausschließlich an Bauträger und gewerbliche Immobilienkäufer.“ Die Variationsbreite bei den Provisionssätzen wird durch das neue Maklerrecht deutlich größer werden.  Auch Festpreisprovisionen oder Provisionssätze, die von der bisher bekannten ortsüblichen Provision abweichen, sind zulässig. Eine reine Verkäuferprovision kann z.B. bei Baugrundstücken, Zwei- und Mehrfamilienhäusern sowie allen Formen von Gewerbeimmobilien verlangt werden, aber nach dem neuen Gesetz nicht mehr bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer. 

Nur wenn der Käufer der Immobilie als Verbraucher handelt, gelten die neuen Regeln. Handelt der Erwerber hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden.

Die Preisangabenverordnung verlangt auch bei der Provisionsforderung die Angabe des Endpreises. Deshalb wird ein Provisionsanspruch beispielsweise 3,57 % Käufer-Provision inkl. MwSt. angegeben.