Warum viele Wohnungseigentümer jetzt verkaufen statt vermieten – Berliner Mietendeckel

Verkaufen statt vermieten

Für Berliner Mieter wird die Suche nach einer Wohnung immer schwieriger. Es ist zu beobachten, dass Eigentümer ihre Wohnungen zunehmend verkaufen statt vermieten. Auf den grossen Portalen sanken im Sommer 2020 die Angebote für Mietwohnungen mit Erstbezug vor 2014 um 45 Prozent, und stiegen die Angebote für Eigentumswohnungen um 40 Prozent.

Mietendeckelschutz, verkaufen statt vermieten, Folgen des Berliner Mietendeckel
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Leserkommentar in einer linken Zeitung:

„Wer investiert denn jetzt noch in neue Wohnungen, wer saniert die alten? Die Idee einen Mietendeckel einzuführen ist doch irrwitzig. Erst verscherbelt der Senat seine Immobilien für nen Appel und’n Ei, dann will er auch noch bestimmen, wie diese verwertet werden. Wer als Selbstständiger in Immobilien als Altersvorsorge investiert hat, darf jetzt das billige Wohnen subventionieren.“

Mietendeckelschutz, verkaufen statt vermieten, Folgen des Berliner Mietendeckel
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Leserkommentar in einer großen Tageszeitung:

„Die Mieteinnahmen für meine 80 qm Wohnung in Berlin Mitte betrugen ca. 130 €. Ich hatte dem Mieter, einem älteren Herrn, die Miete 12 Jahre lang nicht erhöht. Der Mietendeckel hätte dies so ewig fortgeschrieben, denn keine politische Partei kann sich erlauben, die Mieten nach 5 Jahren in die Höhe schießen zu lassen. Mich dann von Rot-Rot-Grün auch noch als Miethai beschimpfen zu lassen, war dann doch zu viel. Mir blieb gar nicht anderes übrig als die Bude zu verkaufen. Dass der Käufer die Wohnung selbst beziehen wird, versteht sich von selbst.“

Pflichten für Vermieter

1. Bei Bestandsmieter: Auskunftspflicht innerhalb von zwei Monaten (wegen Corona um 6 Monate verlängert)

 

Sie als Vermieter haben innerhalb von acht Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes zum Mietendeckel (Stichtag: 23.02.2020) und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die maßgeblichen Umstände zur Berechnung der Mietobergrenze zu erteilen. Auch die Höhe der Stichtagsmiete am 18.06.2019 müssen Sie auf Verlangen mitteilen. Sollte dies nicht geschehen, kann der Mieter diesen Verstoß bei seinem bezirklichen Wohnungsamt melden oder sich an eine bezirkliche Mieterberatung wenden.

 

2. Bei Neuvermietung: neue Höchstmiete berechnen und Auskunft erteilen  

 

Bei einer Neu- oder Wiedervermietung gelten völlig neue Mietobergrenzen, die unbedingt einzuhalten sind. Wer eine höhere Miete verlangt macht sich einer Ordnungswidrigkeit schuldig, die mit bis zu 500.000 Euro Geldstrafe geahndet werden kann.

 

Die Grundregel lautet: die neue Miete darf nicht höher sein als die bisherige, jedoch die neuen Mietobergrenzen (s. Tabelle) nicht übersteigen.  Zusätzlich hat der Vermieter dem Mieter vor Vertragsschluss Auskunft über die Berechnungsumstände sowie die Höhe der vorherigen Miete (Stichtagsmiete) mitzuteilen.

 

Ab dem 23. November 2020 gelten die Deckelmieten auch für bestehende Verträge, deren Miethöhe dann angepasst werden muss.

 

Obergrenze für Mieteinnahmen

Diese Tabelle gilt ausdrücklich auch für möblierte Wohnungen in Berlin mit Zeitmietverträgen. 

Zulässige Nettokaltmiete und Wuchermieten-Wert in Euro pro Quadratmeter (Mietspiegel 2013 plus 13,5 Prozent Inflationszuschlag)

Baujahr / Ausstattunggenerelle
Obergrenze
Neuvermietung

Wuchermieten-

Obergrenze*

  Einfache 
Wohnlage
Mittlere
Wohnlage
Gute 
Wohnlage
bis 1918    
mit Sammelheizung 
und mit Bad
6,457,407,638,63
mit Sammelheizung
oder mit Bad
5,005,665,896,89
ohne Sammelheizung
und ohne Bad
3,924,374,605,59
1919 bis 1949    
mit Sammelheizung 
und mit Bad
6,277,197,428,41
mit Sammelheizung
oder mit Bad
5,225,936,167,15
ohne Sammelheizung
und ohne Bad
4,595,175,406,40
1950 bis 1964    
mit Sammelheizung 
und mit Bad
6,086,967,198,18
mit Sammelheizung
oder mit Bad
5,626,416,647,63
ab 1965 mit Sammelheizung
und mit Bad
    
1965 bis 19725,956,807,038,03
1973 bis 19906,046,917,148,14
1991 bis 20028,139,429,6510,64
2003 bis 20139,8011,4211,6512,65

* inkl. Lageabschlag von 0,28 Euro/qm (einfache Wohnlage), 0,09 Euro/qm (mittlere Wohnlage) und Lagezuschlag von 0,74 Euro/qm (gute Wohnlage)

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

Stand: 23.02.2020 – Alle Angaben sind ohne Gewähr von Richtigkeit und Vollständigkeit

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Als Eigentümer einer bezugsfreien Immobilie sollten Sie alle Optionen, einschließlich die des Verkaufs in Erwägung ziehen.

Ein freiwerdendes Objekt vollzieht für gewöhnlich einen Wertsprung von 15-30%, der bei einer Wiedervermietung verloren geht.
Durch die „Mietpreisbremse“ und den „Mietendeckel“ werden Sie meist daran gehindert, den marktüblichen Ertrag zu realisieren. Diesen Einflussfaktoren steht die Zukunftsperspektive Ihrer Immobilie gegenüber.

Wir helfen Ihnen gerne bei Ihrer Entscheidungsfindung, die neben den objektspezifischen Merkmalen auch Ihre persönliche Situation, steuerliche Aspekte und die Finanzierungsseite berücksichtigen sollte.

Es ist unser Anspruch, gemeinsam mit Ihnen das beste Ergebnis für Sie zu finden, bei dem es sich immer um eine Einzelfallentscheidung handelt.

Alexander Friedrich und Holger Brau​ Immobilienverkauf in Berlin und München
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